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《汇德资讯实用摘编》专刊第140330期(以房养老)
2019-07-03 10:20:10
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以房养老的多面声音

本月,根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》,保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。

据搜访资讯中心,一篇名为《"老人住房反向抵押养老保险"对海南楼市重大利好》的文章认为,“这一保险的实施以为这很多老人可以有稳定地“收入”来源来海南进行养老消费”。好处主要表现在两方面,其一是房屋出租率会有所增长,另外,如果银行推出新的贷款项目,“未来老人通过保险金支付海南按揭款的话,将极大的促进一些养老型度假地产项目的销售”。总之,收益的增加会促进投资,繁荣市场。

这篇文章指出,海南具有得天独厚的自然资源,目前已经有许多老人选择在海南养老或者是度过每年的冬季,形成了独特的“候鸟”现象,诸如万科,恒大等地产商纷纷在海南建设养生楼盘。未来无论是政府还是商人都可以更多关注吸引保险资金投资海南养老地产市场,加速海南养老地产的发展。同时可以带动海南医疗、体检、保健品等老年经济产业链的整体发展。

此外,文章还注意到作为国际旅游岛的海南,允许农村经济组织以合作等形式利用集体用地发展旅游产业的政策,这样一来,未来可以以租赁等形式建设大型养老机构,规避土地流转等问题,同时带动当地农民的就业,一举多得。

以房养老的政策落实对海南省来说的确有许多机会存在,然而在全国范围来看质疑声层出不穷。

首先是这项政策在国际上并非主流。虽然以房养老的保险项目在一些发达国家已经实施多年,对于中国来说,有经验可以借鉴,但是根据一些了解外国情况的人介绍,即住房反抵押贷款在国外是比较成熟的体系,但并不是意味着许多人会选择,例如澳大利亚,甚至对这种模式敬而远之,不到迫不得已不会选择。根据人民网一篇《国外是怎么“以房养老”的?》,所有采取“以房养老”的发达国家,都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系,“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

其次,以房养老涉及到对房产的评估工作和金融体系,法律问题等多方面,网易新闻中的文章《“以房养老”要有公益性方能走得更好》认为,国外“以房养老”的优势在于,房产价值评估和保险金融体系相对健全,排除了人们对风险的担忧,同时房产不是支柱产业,孩子对老人房产的依赖性不强。这篇文章还提出建议,在房产评估上做到客观公正,并有一定的延续和灵活性,最大化保障房产所有者的利益不受损失。同时,政府的法律机构或者公证机构,应当提供必要的法律援助,替老人们处理相关程序细节。只有把服务做好做细,以最大的公益性才能获得信任的回馈。这对我们评估行业也有所启发。目前 “没有开展这项业务”是整体状况。一位评估人员说:“不是没有热情做,而是现在缺乏统一平台,业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称:“如果国家能给我们一个政策,允许保险业做按揭贷款业务,那么我们还是可以做的。”

另一个被中国人反复提及的障碍是伦理问题,养儿防老,反哺的意识在中国人心里根深蒂固,如果儿女不养老那将是让老人羞耻的事情,也是许多儿女惭愧的,会受到社会舆论的质疑。受传统观念的影响,许多老人总想给孩子留下点财产,宁愿自己老年生活过得拮据,也不想把房子押给商业机构,觉得这样做很没面子(人民网, 法制日报:以房养老悬而未决待破题)。

此外,不像大多数国家,土地归私人所有,在中国,70年产权是只拦路虎。以房养老在一些国家成为主要的养老模式,这主要取决于国外产权房不受年限限制,而中国的产权只有七十年甚至更短,老人的房子或许已经居住多年,使用权所剩不多,不管是银行还是保险公司,出于利益考虑,都不会愿意贷款给这种即将消失或者说不确定的价值。

在中国目前的情形来看,除了产权变动,房价具有很大的不确定性。楼市风险很大,普通人通常都敬而远之。正如法制日报:以房养老悬而未决待破题的文章所说,近年来大城市房价只涨不跌成常态,这种态势不能不让准备以房养老的市民产生后顾之忧,或许今天评估的房价,明天就涨上去了,抵押房屋岂不吃亏?金融保险也存在同样的担心,万一房价十年河东转河西,若干年后跌下去了,岂不亏大了?  

对于此项办法重要的一方,保险公司来说,再有就是人口长寿风险。搜房资讯中的文章《视角:市场空间狭窄 “以房养老”获批时机尴尬》指出,随着生活条件的越来越好,人的寿命越来越长。保险公司届时能否如期将房子变卖转化成收益,存在养老人口后续安置的重要牵制。即便排除掉土地使用权到期风险,“自我理财养老”概念也会在投资理财市场的帮助下,排挤“以房养老”空间。简单一点来说,如果个人将价值600万元的房屋变现,进行年收益率在6-8%的理财投资。在同等居住条件下可以租住12万元/年的房屋。个人可开支生活费用在24-36万元/年,而且无论何时终老,自己始终有600万元可以变现的投资资金防备不测。即便终老之后,也仍有600万元的结余。因此,从经济角度看,保险公司提供的养老金若不能大幅超过24-36万元/年的生活费用,个人不会选择以房养老。

对于“以房养老”,有激进的媒体表示不具有可行性,带着阴谋论的观点,认为是政府的推脱之举,例如网易新闻,【另一面】认为《以房养老:推卸责任的大骗局》,选择这样的养老方式会让老人彻底没有依靠,失掉子女的心,也失掉房子;从最先实施“以房养老”方案的中信银行所提出的条件来看,贷款门槛很高,正所谓,有两套房子的不需要贷款,缺钱养老的没房子抵押,使得政策成为空话;一方面,对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说,依靠不菲的退休金便足以养老,根本就没有“以房养老”的必要;另一方面,对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说,虽然他们确实有养老之忧,但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。这篇文章揭露,是因为养老金万亿缺口持续扩大,所以号召以房养老就是用民众私人财产来弥补政府支出的不足,然而“以房养老”补不齐公共养老体系的窟窿,老人需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”。

许多学者和媒体呼吁雪中送炭,将养老的关注点拉倒弱势群体身上来,南海网的文章《以房养老,农村的房子能养老吗?》“以房养老”能否成功,最为关键的是农村的房子要能够“养老”,现在城市中的房价很高,如果老人有房子,相信银行、保险公司是乐意接受的。但城里的老人多有“养老保障”,即便是不靠“以房养老”,也不至于有多大的问题,在我看来,最大的问题恰恰是农村的老人。 农村的房子中还有很多是“小产权房”,没有房产证,恐怕也无法“养老”。一言蔽之,如果不解决农村房子问题,“以房养老”恐怕会成为“锦上添花”,而非“雪中送炭”。。。

参考资料

http://news.hn.soufun.com/2014-03-24/12373404.htm 搜访资讯中心,"老人住房反向抵押养老保险"对海南楼市重大利好

http://finance.people.com.cn/n/2013/0921/c1004-22980842.html  人民网,国外是怎么“以房养老”的?

http://news.163.com/14/0323/04/9O0BONOJ00014AED.html   网易新闻,“以房养老”要有公益性方能走得更好

http://business.sohu.com/20131017/n388336911.shtml  搜狐财经,国外以房养老面面观

http://opinion.people.com.cn/n/2014/0324/c1003-24715954.html   人民网, 法制日报:以房养老悬而未决待破题

http://news.xinhuanet.com/fortune/2014-03/25/c_119925887.htm   新华网,“以房养老”保险试点靠谱么?“叫好不叫座”中有隐忧

http://news.sh.soufun.com/2014-03-24/12377597.htm  搜房资讯,视角:市场空间狭窄 “以房养老”获批时机尴尬

http://hnrb.hinews.cn/html/2013-09/17/content_10_1.htm  海南日报,以房养老 四大困局

http://news.163.com/12/0427/00/802C2O6300014JHT.html   网易新闻,【另一面】以房养老:推卸责任的大骗局

http://www.hinews.cn/news/system/2013/09/16/016047817.shtml   南海网,以房养老,农村的房子能养老吗?